Engager des travaux avant de vendre un bien immobilier

Archive du 22/02/12

C'est la grande mode, certainement popularisée par des émissions de télévision telles que "Maison à Vendre" sur M6 et autres "coachings immobiliers".
Alors, engager des travaux pour vendre une maison ou un appartement que l'on va quitter, est-ce bien raisonnable ?

Les bonnes questions à se poser

Avant de se lancer, il y a trois bonnes questions à se poser, qui aideront à décider de l'opportunité d'engager ou non des travaux.

•  Tout d'abord, êtes-vous certain de vendre le bien immobilier ? Si cela correspond à un déménagement pour raison professionnelle, pas de problème. Mais si vous essayez de vendre votre appartement sur Paris pour en acheter un plus grand à rénover, êtes vous certain que vous pourrez vendre au prix nécessaire à l'achat du nouveau bien immobilier ? Si vous avez surestimé le prix de vente, c'est tout votre projet qui tombe à l'eau. En conséquence, n'oubliez pas que vous risquez d'avoir à vivre avec les aménagements que vous aurez réalisés en vue de la vente : avez vous vraiment besoin de 3 chambres dans les combles si vous êtes seul ? Etait-ce bien raisonnable d'arracher le papier peint du salon que vous aimiez tant pour peindre en blanc et augmenter l'impression d'espace ?
• Le coût des travaux sera t'il couvert par la plus-value à la vente ? Difficile d'être affirmatif. Si le montant des travaux est prévisible grâce aux devis, le prix de vente du bien immobilier reste hypothétique jusqu'à la signature, puisque très souvent soumis à une négociation. Quelle déception si les travaux vous rapportent moins que les frais engagés...
• Etes vous certain que le planning des travaux ne va pas perturber la vente ? Difficile de faire visiter avec des travaux en cours, et encore plus de vendre avec une entreprise qui fait trainer la rénovation. Aussi, assurez vous que les travaux seront bel et bien bouclés au moment où il faudra passer votre annonce immobilière.

D'une manière générale, on pourra lister les types de travaux qui valorisent un bien à la vente, et ceux qui n'auront que peu d'effets sur le prix de la transaction, où risquent de vous desservir.

Les travaux qui valorisent l'immobilier

• Tous les travaux réglant des problèmes d'insalubrité : remontées d'humidité, fuites, problèmes de ventilation, etc. Attention de ne pas confondre insalubrité et ancienneté. Une porte ancienne, même en mauvais état, peut donner un cachet au logement sans remettre en cause son habitabilité. L'acheteur en fera bien ce qu'il voudra...
• L'augmentation de la surface habitable, surtout la création de plancher. En revanche, si vous avez des combles, inutile de les rénover avant la vente. Le simple  fait qu'il y ait des combles aménageables valorise votre bien.
• Les travaux d'isolation. Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est obligatoire avant toute transaction immobilière et doit même être affiché sur les annonces. Améliorer l'isolation ne peut être que bénéfique et correspond aux attentes de la grande majorité des acheteurs.
• D'une manière générale, tous les travaux permettant de lever des doutes quand à l'état du bien. Lors d'un achat, la plus grande angoisse est "la mauvaise surprise". Une charpente douteuse, d'anciennes traces d'humidité, une fissure dans le carrelage, tous ces éléments risquent de faire fuir les acheteurs avertis.

Les travaux à éviter absolument

• Tous travaux de personnalisation : inutile de peindre la chambre dans ce vert pomme que vous adorez. Les goûts, les couleurs... Si un coup de peinture est nécessaire pour assainir une pièce : du blanc.
• Les cuisines équipées, les meubles de salle de bain ne correspondront (presque) jamais aux attentes des nouveaux occupants, inutile d'investir.
• Faire du neuf à la place du vieux : remplacer ces vieilles tomettes par des carreaux céramique neufs, faire un enduit sur un mur de vieilles pierres, etc. Laissez le futur occupant des lieux choisir entre une rénovation de ces matériaux anciens ou une remise à neuf.
• Les travaux bâclés. Si vous voulez faire des travaux vous-même, assurez vous que vous avez les compétences, le temps et les moyens. Rien de pire que des travaux ratés, l'acheteur va étiqueter l'ensemble de votre maison comme "maison de bricolou" et imaginer des vices cachés partout.

Ceux à faire éventuellement ?

Et que dire de l'installation d'une chaudière bois ou la création d'une terrasse ? Si vous réalisez ces travaux d'abord pour vous, avec dans l'idée de valoriser la maison le jour où vous la vendrez, d'accord. Mais quant à engager ces travaux uniquement en vue d'une vente, le pari est tout de même risqué. Gardez toujours en tête qu'il y a mille façons d'occuper une maison et que tout le monde vivra différemment un même lieu. Ce qui est idéal pour vous pourrait être rédhibitoire pour un autre.